2015年11月23日

更新終了のおしらせ 2015.11.23

 当ブログの記事更新を終了いたします。

 今後のニュース記事等の記録は、「大阪維新の会、維新市政府政のニュース記事忘備録その2」で引き続き行っていますので、ご活用ください。

posted by 結 at 00:24| 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月22日

【関西の議論】ミナミの「超一等地」で地上げ バブル以来最大≠フ取引にトラブル勃発 橋下市長もクギ刺す 2015.7.8

【関西の議論】ミナミの「超一等地」で地上げ バブル以来最大≠フ取引にトラブル勃発 橋下市長もクギ刺す
産経ニュースwest 2015.7.8 11:00更新
http://www.sankei.com/west/news/150708/wst1507080005-n1.html

 大阪・難波のど真ん中で「地上げ」が繰り広げられた。ここ数年の「アベノミクス」効果によって、関西でも投資先を求める余ったカネが土地買収に投じられ、バブル経済以来の活気≠フ兆しも見えてきたのか。かつては闇社会の介入による強引な立ち退き強要などのイメージもあり、社会問題になった地上げ。今回の地上げは、広大な旧大阪市立精華小学校跡地(中央区)の再開発計画に伴う隣接地が対象で、史上最大≠ニいえる規模だ。だが今、深刻な資金トラブルも引き起こしているという。ミナミの「超一等地」をめぐる混乱は収まりそうにない。

かつては暴力団介入トラブルも

 地上げとは、建物の用地を確保するため、地主や借地人と買い取り額や立ち退きを交渉して土地を買収する行為のこと。街区中に虫食い¥態で点在する土地を買収して大きな土地に変えるのが代表例だ。

 バブル経済の時代には、まとまった土地が高く売れたため、強引な手法による交渉や立ち退きの強要が社会問題となり、負のイメージが定着した。

 関西で最大の地上げといえば、消費者金融大手、旧武富士(経営破綻、現TFK)の京都市内の物件だろう。

 武富士が京都で地上げに乗り出したのは昭和60(1985)年ごろ。最終的にJR京都駅前の計約1万平方メートル▽高島屋京都店の南隣の土地約6700平方メートル(いずれも京都市下京区)▽同市左京区の山林約2万平方メートル−などを取得した。

 うち京都駅前の土地は、駅の北東数百メートルという抜群の立地ながら、時間貸し駐車場として塩漬けにされている。背景には、地上げの失敗と死者も出した抗争という暗い過去がある。

 一帯は古い住宅の密集地で権利関係が複雑だった。歴史的な経緯もあり、武富士は地元住民団体に地上げを依頼した。多くの商業施設や住宅の開発業者などが土地買収後の開発事業に興味を示し、地上げに投じられた資金は150億円を超えたとされる。

 しかし、武富士は住民団体との間で資金トラブルが発生して土地取得が難航。その後、暴力団も介入したトラブルに発展し、住民団体の役員ら3人が殺害されたほか、襲撃、放火事件、発砲事件が立て続けに起き、古都は「暴力都市」と化した。

 結局、地上げは完了せず、一帯は未買収の土地が虫食い状態で残り、民家が数軒とどまった。このために道路をつぶすことができず、大規模な開発による有効活用の道は閉ざされたのだ。

地上げに十数億…金主複数

 今回の史上最大≠フ地上げが行われようとした大阪・ミナミに目を転じる。

 大阪を拠点にする不動産ブローカーは「ミナミは土地の権利関係が複雑な上、大型開発がなかったことから、これまで地上げは目立たなかったが…」と語る。

 関係者によると、大阪市が平成19(2007)年、精華小学校跡地の売却を決めると、大阪の複数のグループが満を持して21年ごろから隣接地の地上げに動きだした。跡地はほぼ長方形の好形状で面積は約4200平方メートル。繁華街の中心に広大な「超一等地」が登場したのだから無理もない。

 地上げ資金は、折からのアベノミクスと金融緩和政策によるカネ余りで、十数億円を気前よく出そうとする金主が複数現れたという。

 精華小跡地はプロポーザル(企画提案)方式の公募入札により、25年2月、大阪市の不動産会社S社が最低価格を10億円以上上回る約35億9千万円で落札した。同社は飲食・物販店や広場、ホテルなどが入る複合ビルを建設する計画を掲げた。

 ここから、跡地南側に隣接する南海通商店街の一部店舗を対象に地上げ話が浮上した。不動産売買会社K社が25年8〜10月、2店舗の各所有者から土地(計72平方メートル)と建物を計約26億円で買い取る契約を締結した。K社は26年9月、これらを別の不動産会社J社へ計約32億円で転売する契約を結び、J社は手付金5千万円をK社へ支払った。

 いずれの契約でも、隣接地を精華小跡地と一体的に利用することが条件として明記された。隣接地と跡地を1つの土地として開発すれば容積率が緩和されるため、より高い建物を建設できるメリットがある。このため、J社はS社へ隣接地をさらに高値で再転売できる見込みだった。

 実際にS社は入札時の提案で、「隣接する商店街の一部の土地を買い取ることで、さらなる高層化を検討する」とうたっていた。K社とJ社の行動は典型的な「地上げ」だった。

跡地開発の頓挫で…

 ところがS社は、K社が地上げする隣接地を高く買わされることを警戒。道路に面した別の隣接地をK社を介さずに26年8月末に取得した。このためS社は、K社とJ社が関与する土地を買い取る必要がなくなった。

 さらにS社は跡地の共同開発を持ちかけた中堅スーパー(大阪市)との間で昨秋から資金トラブルとなり、再開発計画はいったん頓挫した。

 これらの結果、S社へ隣接地を再転売する当てが外れることになったJ社は今年2月、「跡地と隣接地の一体開発の合意という前提が成就していないため、売買契約は無効」としてK社に支払い済みの手付金の返還を要求した。

 これに対しK社は返還を拒否。逆に「J社が決済期日を守らなかった」ことを理由に違約金の支払いを求めて大阪地裁に提訴した。

 ただ、K社は隣接地2物件の各所有者と売買契約を結んだだけで、実際には2物件を所有していない。関係者によると、K社と各所有者が結んだ売買契約は、1物件は白紙になったが、もう1物件は今月中旬に決済し、K社が所有権を得る契約内容だという。

 J社は「K社が履行不能な契約に基づいて手付金をだまし取り、返金に応じない」として、大阪府警に被害を相談している。一方、K社の実質経営者は産経新聞の取材に「訴訟に移行したので、コメントは差し控えたい」と話した。

迫る「買い戻し期限」

 一方、S社には再開発を急がなければならない事情がある。大阪市による跡地の買い戻しだ。

 S社と市が25年2月に交わした土地売買契約では、契約から5年以内に建設工事に着手し、8年以内に全工事を完了させる▽事業承継(S社が他社に買収される場合など)を除き、契約から8年間は土地を転売してはならない−などと規定。市は契約違反があった場合、約25億円で土地を買い戻すとしている。

 S社の当初の提案では、27年3月にビルの建設に着手し、28年度中に完成する予定だった。しかし、校舎の解体は当初の予定通り昨年5月ごろまでに終わったものの、その後の進展は見られない。

 複数の不動産業界関係者は「あれだけ商店街に囲まれた用地で複合ビルを建てるとなれば、地元などとの事前協議や行政手続きに要する時間を考えると、遅くとも27年度中に市から事業計画の承認を得る必要があるのでは」と指摘する。

 S社は7月1日、市に新たな計画書を提出した。ただ、市がこれを正式な「事業計画」とみなすか否かは不透明だ。買い戻し期限のタイムリミットは刻一刻と迫っている。

 産経新聞が今年2月にS社と中堅スーパーとの資金トラブルと開発計画の頓挫を報じた後、橋下徹市長は報道陣に対し、5年以内の着工、8年以内の完成を順守するよう求めた上で、こうくぎを刺した。

 「精華小は卒業生をはじめ地域の皆さんのいろんな思いがある中で、売却と再開発を認めた。校舎を残してほしいという要望がある中で撤去を決めたので、当初の約束ごとをしっかりと守って進めてもらいたい」

 ミナミ超一等地の再開発計画、そして不動産市場の活性化と景気回復の兆しと期待された地上げ。今後、どのような展開をたどるのか、目が離せない。
posted by 結 at 05:06| 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

藤山寛美もため息!?…大阪市が鳴り物入りで売却したあの精華小跡地 開発のめど立たず 購入会社資金トラブルも 2015.2.22

藤山寛美もため息!?…大阪市が鳴り物入りで売却したあの精華小跡地 開発のめど立たず 購入会社資金トラブルも
産経ニュースwest 2015.2.22 07:53更新
http://www.sankei.com/west/news/150222/wst1502220018-n1.html

 大阪・難波の一等地にあり、平成25年に大阪市が民間に売却した市立精華小学校跡地(中央区、約4200平方メートル)の再開発計画が頓挫していることが21日、関係者への取材でわかった。入札で土地を購入した不動産会社(同市)は、飲食店やホテルなどが入る複合ビルを建設する計画だったが、開発をめぐって資金トラブルも発生。事業はすでに1年近く遅れている。入札時の契約に違反した場合、市は土地を買い戻す特約を結んでおり、業者から事情を聴くなどして情報収集を始めている。

 市によると、跡地をめぐり平成24年12月にプロポーザル(企画提案)方式の公募入札を実施した。提案内容について外部委も交えた審査を経て、最低価格を10億円以上上回る約35億9千万円を提示した不動産会社が翌年2月に落札した。

 同社は東証1部上場企業の社長が代表を務める個人の資産管理会社。入札時の提案では、今年3月にビルの建設に着手し、28年度に完成するとしていた。校舎の解体は当初の予定通り昨年5月ごろまでに完了したが、その後事業は進んでいない。

 関係者によると、共同開発を持ちかけた中堅スーパー運営会社(同)との間で資金トラブルになり、昨夏以降、2億円の返還を求められている。不動産会社は返還を拒否し今月、大阪簡裁に調停を申し立てた。中堅スーパー側は25日に開かれる初回期日で不成立を求める方針だ。

 2億円は、不動産会社が26年3月、中堅スーパーが設立した特別目的会社(SPC)から、土地の開発資金として58億円を借り入れる貸借契約を締結した際、預託金として4月に不動産会社に払い込まれた。

 両社が交わした合意書では、不動産会社は融資を受けた後、精華小跡地以外の事業を自社から切り離して別会社化。SPCとスーパーが、会社分割後に精華小跡地のみを所有することになる不動産会社を経営するとされていた。これに対し跡地の転売を原則8年禁止している市は「別会社の事業によっては実質的な転売に当たるので認められない」(担当者)としている。

 入札時の特約では、市は契約違反があった場合や、契約締結後5年以内に建設工事に着手できなかったり、同8年以内にすべての工事を完了できなかったりした場合、入札時の最低価格に相当する約25億円で跡地を買い戻すことになっている。また市には土地の開発計画の許認可権もある。

 市によると、不動産会社側は市に「SPCが期限までに融資金を用意できなかったので、合意に基づいて預託金を没収した。現在は会社分割は考えていない」と説明しているという。

 同社は、産経新聞の取材に「(中堅スーパー側とのやりとりについて)回答は差し控えるが、開発認可を得るための正式な計画は数カ月のうちに発表できる」としている。

 精華小は地元有志の出資により設立され、明治6年に開校した。喜劇役者の故・藤山寛美さんが卒業したことでも知られる。平成7年に閉校した後は小劇場や大阪市の学習施設などとして活用されていたが、財政難の市は売却を決めた。

 橋下徹市長は入札を前に「価格だけでは選ばない。企画内容をしっかり見るという選定方針にしている」「大阪のためにならないような案であれば売却は認めない」と話していた。
posted by 結 at 05:00| 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月20日

美しすぎる堺市議¥ャ林由佳市議の政務活動費、今度は携帯代で市が返還請求 2015.11.19

美しすぎる堺市議¥ャ林由佳市議の政務活動費、今度は携帯代で市が返還請求
産経ニュースwest 2015.11.19 17:33更新
http://www.sankei.com/west/news/151119/wst1511190054-n1.html

 元テレビリポーターの小林由佳(よしか)・堺市議(37)の約1千万円にのぼる政務活動費返還問題にからみ、市は18日、政活費として支出した平成24、25年度の携帯電話代について契約状況を確認できなかったとして、新たに約10万8千円を返還請求した。

 住民監査請求の監査結果で、市監査委員が、両年度の携帯電話の契約状況が不明として、竹山修身市長に確認するとともに、確認できなければ、返還請求するよう勧告していた。

 市は今月17日を期限として関連書類の提出を小林氏に求めていたが、小林氏は両年度ではなく、今年9月分の料金明細書を提出。このため、市は勧告通り、返還請求した。

 小林氏は産経新聞の取材に「携帯電話会社から昔の明細書は発行できないと言われた。9月分の明細書には契約期間が書かれている。支払うかどうかは弁護士と検討したい」と説明した。

posted by 結 at 00:18| 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月19日

地下鉄御堂筋線、赤信号停止オーバーでダイヤ乱れ 2015.11.18

地下鉄御堂筋線、赤信号停止オーバーでダイヤ乱れ
産経ニュースwest 2015.11.18 13:28更新
http://www.sankei.com/west/news/151118/wst1511180065-n1.html

 18日午前8時半ごろ、大阪市淀川区の市営地下鉄御堂筋線西中島南方−新大阪間で、天王寺発新大阪行きの電車が、停止を指示する赤色になっていた信号機を約3メートル行き過ぎた。最大約10分遅れ、約1万5700人に影響した。

 市交通局によると、男性運転士(50)が時刻表などを見ていたため、約125メートル手前の信号機が減速を指示する黄色だったことに気付くのが遅れたのが原因。前方に別の電車があったため信号機で減速と停止を指示していた。
posted by 結 at 07:57| 一般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする